NOCLEGI
ROZKŁADY
ZPPHiU: Brakuje transparentności kosztów wspólnych w galeriach handlowych. Wynajmujący nie zgadzają się na audyty dokumentów
Co zdumiewające, wielu zarządców centrów handlowych odmawia najemcom możliwości kontroli kosztów wspólnych przez niezależnych audytorów – pomimo, iż taka możliwość jest zagwarantowana na przykład w tzw. Kodeksie Dobrych Praktyk PRCH. W Kodeksie zapisano, że wynajmujący powinni umożliwiać najemcom wgląd do takiej dokumentacji.
Taka sytuacja na przykład miała miejsce w minionym roku w CH Sfera w Bielsku Białej i została opisana przez ZPPHiU w liście do PRCH. Wysłany w dniu 19 listopada 2024 apel o zapewnienie godziwych standardów współpracy w tym aspekcie pozostał bez żadnej odpowiedzi.
W rozdziale IV. 2. Kodeksu Dobrych Praktyk wyrażona została zasada transparentności, zgodnie z którą najemca ma prawo do wykonania audytu poniesionych przez właściciela/zarządcę kosztów na utrzymanie nieruchomości. Zasada transparentności została uznana za jeden z kluczowych elementów Kodeksu Dobrych Praktyk. Także przedstawiciele PRCH, wielokrotnie wypowiadając się publicznie w kwestii kosztów wspólnych wskazywali, że najemcy mają możliwość przeprowadzania audytów na podstawie dokumentów źródłowych udostępnianych przez wynajmujących, a szczegóły takiej weryfikacji kosztów wspólnych określa umowa najmu. Zatem odmowa audytu przez wynajmującego stanowi nie tylko naruszenie wiążących umów najmu na szkodę najemców, ale także jest działaniem wbrew Kodeksowi Dobrych Praktyk opracowanemu przez PRCH wspólnie z przedstawicielami najemców i stoi w sprzeczności z treścią medialnych przekazów przedstawicieli PRCH. W Galerii SFERA, której działania były inspiracją dla naszego wystąpienia do PRCH, będącej we władaniu członka PRCH – CBRE Gl, jak najpełniej powinny być przestrzegane dobre standardy wyznaczone przez Kodeks Dobrych Praktyk. Co więcej, Galeria SFERA została nawet uznana za „Mistrza Dobrych Praktyk" w ramach XII edycji konkursu PRCH Retail Award, o czym informuje na swojej stronie internetowej. Niestety przypadek Galerii Sfera stanowi jedynie wierzchołek góry lodowej. Nasza organizacja otrzymuje sygnały o utrudnianiu lub wręcz uniemożliwianiu przeprowadzenia audytu kosztów wspólnych także w innych centrach handlowych, co stawia pod znakiem zapytania rzetelność rozliczeń w takich obiektach. Jest to szczególnie znaczące w przypadku tych centrów handlowych, w których zaliczki na poczet kosztów wspólnych – osiągając zawrotne kwoty – stale wzrastają. Mamy nadzieję, że wynajmujący nie będą kontynuowali działań rażąco sprzecznych z własnym Kodeksem Dobrych Praktyk, a PRCH podejmie jednak działania w celu rozwiązania konfliktogennej sytuacji. Zwróciliśmy się w tej sprawie z prośbą o wywarcie wpływu na członków – niestety nie otrzymaliśmy odpowiedzi – wskazuje Zofia Morbiato, dyrektor generalny
Związku Polskich Pracodawców Handlu i Usług (ZPPHiU).
W wyniku zapisów forsowanych przez wynajmujących w tzw. zielonych załącznikach do umów najmu w centrach handlowych zwiększa się zagrożenie przeniesieniem kolejnych kosztów właścicieli na najemców. To dodatkowe obciążenie pozbawione uzasadnienia. Wynajmujący wymagają wymiany w sklepach dobrych jakościowo posadzek, witryn czy instalacji – ze szkodą dla środowiska, a bez znaczenia dla klientów centrów. Te nieracjonalne wymogi, zwłaszcza, kiedy pojawiają się po zakończeniu negocjacji finansowych powodują przedłużenie negocjacji i wzrost kosztów najemców. Wciąż brakuje wskazania przykładów osiąganych oszczędności i transparentnej polityki informowania o planowanych działaniach prośrodowiskowych w centrach handlowych.
Niejednokrotnie modernizacje powierzchni wspólnych są prowadzone przez wynajmujących bez powiadomienia najemców i rozliczane w kosztach serwisowych, bez uzgodnień z partnerami biznesowymi tworzącymi wartość galerii handlowych.
Podobnie nietransparentna sytuacja odnosi się do parkingów. Ich koszty ponoszą najemcy w ramach opłat serwisowych oczekując, by klienci mieli swobodny i bezpłatny – przynajmniej przez dwie godziny – dostęp do miejsc postojowych podczas zakupów w centrach handlowych. Tymczasem zarządcy centrów handlowych wciąż skracają czas bezpłatnego parkowania, a dodatkowe przychody nie są rozliczane w ramach kosztów wspólnych i tym samym są dodatkowym zyskiem dla właścicieli obiektów.
Istniejące centra handlowe wymagają systematycznie nowych inwestycji – zarówno ze względu na ich starzenie się, jak i zmiany standardów wymagane przez kierunek modyfikacji prawa unijnego. Trzeba podkreślać, że prawo nakłada obowiązki związane z nieruchomością na jej właściciela – zarówno w aspekcie bezpieczeństwa, jak zgodności z aktualnymi przepisami. Wynajmujący usiłują przenosić swoje obowiązki na najemców, od lat apelujących o minimum partnerstwa biznesowego. Dotyczy to w szczególności prawidłowego rozłożenia ryzyk na strony umów najmu.
Zagadnienia te były szczegółowo omawiane podczas III Kongresu ZPPHiU i PSNPH. Prezentowano zagrożenia oraz propozycje rozwiązań chroniące i ograniczające ryzyka najemców w tym obszarze. Głównym tematem Kongresu były właśnie tzw. „zielone umowy najmu” oraz obniżanie kosztów inwestycji w wyniku przemyślanej strategii negocjacji umów i kompleksowej kontroli kosztów. Ponadto po raz pierwszy przedstawiono wyniki badań wskazujące na faktyczne oczekiwania klientów centrów handlowych oraz omówiono nowe narzędzie ułatwiające ocenę customer experience na poziomie centrum handlowego i salonu.
Zofia Morbiato – dyrektor generalny w ZPPHiU, od wielu lat związana z branżą handlową jako prezes Polskiego Stowarzyszenia Najemców Powierzchni Handlowych (PSNPH). W ZPPHiU działa od 2020 r. Ma szerokie doświadczenie menedżerskie w zakresie administracji sprzedaży, zakupów, zarządzania logistyką i łańcuchem dostaw. Licencjonowany pośrednik w obrocie nieruchomościami i zarządca nieruchomości.
Związek Polskich Pracodawców Handlu i Usług zrzesza firmy, w których zatrudnienie znajduje ponad 200 tysięcy pracowników. Listę firm członkowskich, postulaty, aktualne informacje o działaniach podejmowanych przez ZPPHiU i wszelkich aktywnościach, także medialnych, jego przedstawicieli można znaleźć na stronie:
https://zpphiu.pl/http
